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房绍坤:农民住房抵押之制度设计学术争鸣www.hlmsw.cn,谢国忠的忠告

来源:鲨鱼文学网   时间: 2021-04-05

  作者:烟台大学法学院教授、烟台大学中国土地政策法律实施评估研究中心研究员 房绍坤

  原文出处:

  《法学家》(京)2015年第20156期第15-24页

  内容提要:

  农民住房抵押的标的物为农民住房,住房所有权和宅基地使用权一并抵押。所有权人可以用自己的住房为本人或他人债务设定农民住房抵押,不受其他条件限制,但抵押权人应眼于金融机构。农民住房抵押权的设立无须经本集体经济组织同意,抵押贷款用途亦不受其限制。农民住房抵押权的实现方式除折价、拍卖、变卖外,还可以是强制管理。农民住房抵押物处河北治羊癫疯的医院哪家好置时的受让人不限于本集体经济组织成员,但其在同等条件下享有优先购买权;非本集体经济组织成员在受让农民住房时,推定其对集体土地享有租赁权。

  关 键 词:

  农民住房/宅基地使用权/抵押试点/推定租赁权

  党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《改革决定》)中指出:“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”这一规定提出了“农民住房财产权抵押”(以下简称农民住房抵押),解决了长期以来农女性癫痫发作的症状是什么民住房能否抵押的争议,为开展农民住房抵押试点工作提供了政策支持,具有重要的现实意义。本文拟就农民住房抵押试点的制度设计提出具体建议,以期为试点工作提供参考。

  一、农民住房抵押标的物的范围界定

  从字面上理解,农民住房抵押的标的物应当是农民住房。何谓农民住房,理论上有不同的解释:一种解释认为,农民住房仅指农民住房所有权,不包括宅基地使用权;①另一种解释认为,农民住房包括农民住房所有权和宅基地使用权。②基于这两种不同的解释,农民住房抵押的标的物是否包括宅基地使用权就会形成两种不同的看法。2015年8月10日,国务院发布的《关于开展农村承包土平凉治癫痫价格是多少地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(以下简称《“两权”抵押意见》)指出:“农民住房财产权设立抵押的,需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。”这一政策导向解决了长期以来的理论争议,具有一定的合理性:

  第一,宅基地使用权是一种用益物权,其与建设用地使用权并不存在本质上的区别,均为利用土地营造建筑物的土地使用权。国有建设用地使用权抵押已经成为市场交易的一种常态;集体建设用地使用权也可以与地上建筑物一并抵押。因此,在土地使用权完全市场化的情况下,宅基地使用权作为抵押标的物当无疑问。“法律须尊重市场规律”,③尽管目前农村土地使用权还没有完全市场化,但新陕西治癫痫的正规医院一轮土地改革的任务之一是为未来农村土地使用权完全市场化积累经验。因此,在土地改革试点地区,宅基地使用权与农民住房一并抵押是可行的。

  第二,在我国现行法上,地上建筑物与其占有范围内的土地使用权属于各自独立的不动产,实行“分离主义”模式。④据此,农民住房与宅基地使用权属于分别独立的两种不动产。但是,我国现行法在坚持“分离主义”的同时,实行“房地一致”原则,在处分时“地随房走”、“房随地走”,以保持房地权属的一致性。农民住房抵押属于一种处分行为,因此,亦应当实行“房地一致”原则,在农民住房抵押时,该住房占有范围内的宅基地使用权应当一并抵押。

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